Os princípios orientadores da reforma promovem até mesmo a função social e ecológica da propriedade, a convivência, a importação e a solidariedade social.
A reforma estabeleceu requisitos claros para a habitação turística, como a obtenção do Registro Nacional de Turismo (RNT) e a possibilidade de proibir esta atividade mediante decisão do prefeito dos proprietários.
Bogotá, julho de 2024. O Congresso da República da Colômbia está em processo de discussão de um projeto de lei que reformará a Lei 675 de 2001, referente ao regime de propriedade horizontal. Esta reforma busca adaptar as normas existentes às novas realidades e necessidades das comunidades residenciais e comerciais na Colômbia, promovendo uma gestão mais eficiente, transparente e sustentável das propriedades horizontais.
“A reforma da Lei de Propriedade Horizontal representa uma transformação essencial para o futuro de nossas comunidades. Ao incorporar princípios de convivência importadora, solidariedade social e responsabilidade ecológica, estamos enviando as bases para um ambiente mais justo e sustentável”, afirmou Sandra Villanueva, Gerente de Metrocuadrado.
O projeto de lei apresenta princípios orientadores que buscam reforçar a função social e ecológica da propriedade, promover a convivência, impor e o respeito à dignidade humana, e garantir o devido processo nos procedimentos internos das copropriedades. Entre os princípios destacados estão:
- Função social e ecológica da propriedade: os regulamentos de propriedade horizontal devem respeitar esta função e se ajustar à normatividade urbanística vigente.
- Convivência de importação e solidariedade social: busca estabelecer relações cooperativas e solidárias entre os coproprietários, com estipulações claras sobre seus deveres e obrigações.
- Respeito à dignidade humana: este princípio deve inspirar as atuações dos órgãos de administração e dos coproprietários.
- Iniciativa empresarial e privada gratuita dentro dos limites do bem comum: promover atividades econômicas legais e benéficas para a comunidade.
- Processo de débito: garante o respeito ao princípio do processo de débito nos procedimentos sanitários internos.
Inovações na administração e gestão
Uma das propostas mais inovadoras do projeto é a criação do Registro Único de Administradores de Propriedade Horizontal, que busca profissionalizar e regular a figura do administrador. Este registro permitirá identificar os administradores, os períodos de administração e as sanções impostas.
Sandra Villanueva, Gerente de Metrocuadrado, comentou: “a criação do Registro Único de Administradores é um passo fundamental para a profissionalização do setor, que contribuirá para uma melhor gestão das propriedades horizontais e maior transparência em sua administração”.
Além disso, é estabelecido que todas as propriedades horizontais devem constituir políticas de seguros contra riscos de incêndio e terremoto, e para cobrir os riscos em áreas comunas como piscinas e parques infantis.
O projeto permite facilitar a realização de reuniões da reunião geral de coproprietários, permitindo que estas sejam realizadas de forma presencial, virtual ou mista. Também estabelecer decisões importantes, como a destinação dos bens comunitários, a imposição de despesas extraordinárias e a modificação dos coeficientes de copropriedade, deverão ser aprovadas por uma prefeitura qualificada de 70% dos coeficientes de copropriedade.
Proibições e direitos relacionados a mascotes
Uma das novidades do projeto de lei é o regulamento relacionado à posse de mascotes nas propriedades horizontais. De acordo com o artigo 5 do projeto, os regulamentos de propriedade horizontal não poderão conter normas que proíbam ou limitem a concessão, gravação e disposição dos bens de domínio privado a qualquer título, bem como proibir a posse de mascotes ou animais domésticos. Esta disposição busca garantir que todos os proprietários e residentes possam desfrutar da companhia de seus mascotes, sempre e quando respeitarem as normas de convivência e garantirem o bem-estar de todos os habitantes.
Uso de bens comunitários e exclusivos
O projeto de lei introduz regulamentos claros sobre o uso de bens comunitários e exclusivos. Se você estabelecer que os espaços comunitários que não são necessários para o uso e desfrute das propriedades privadas, como terraços e pátios internos, devem ser vendidos sozinhos aos proprietários dessas propriedades privadas que você pode usar. No entanto, os bens comuns essenciais, como as instalações de serviços públicos, elevadores e áreas de recreação, deverão estar disponíveis para uso e uso de todos os proprietários.
Certificação e registro de propriedade horizontal
A inscrição e certificação da existência e representação legal de pessoas jurídicas de propriedade horizontal será de responsabilidade da Câmara de Comércio do local de localização do edifício ou conjunto. Este processo inclui a apresentação da escritura registrada de constituição do regime de propriedade horizontal e os documentos que credenciam os nomes dos representantes legais e revisores fiscais. Este tráfego será gratuito para as propriedades horizontais dos estratos 1 e 2.
Sanções e cumprimento da nova lei de propriedade horizontal
O incumprimento das obrigações estabelecidas na lei pode resultar em sanções para os proprietários iniciais e administradores. As sanções podem incluir a não emissão de novas licenças e outras medidas por parte das autoridades locais e da Superintendência de Indústria e Comércio. Além disso, é estabelecido que o administrador deve contar com vias de comunicação abertas para os proprietários e cumprir todas as funções estabelecidas na lei, incluindo a gestão de sanções e o relatório à Superintendência de Indústria e Comércio.
Sandra Villanueva destacó: “O cumprimento estrito das novas normas e sanções permite um maior controle e supervisão da gestão nas propriedades horizontais, garantindo assim uma administração mais justa e equitativa”.
Regulamento de moradia turística e aluguel curto
Um dos pontos mais importantes no projeto de lei é que também aborda de maneira detalhada a regulamentação da habitação turística e o aluguel cortado em propriedades horizontais. É estabelecida a obrigação de proprietários de unidades privadas em uma propriedade residencial horizontal de obter o Registro Nacional de Turismo (RNT) antes de destinar seus bens imóveis à residência turística. Este requisito busca garantir que as atividades de alquiler a curto prazo cumpram as normativas vigentes e contribuam para a ordem e a segurança das comunidades.
O projeto de lei exige que o administrador da propriedade horizontal cuente, no mínimo, com um tecnólogo na área de turismo para poder exercer suas funções quando se destinam unidades à residência turística. Isso garante que a administração dessas propriedades tenha o conhecimento e a capacidade necessária para gerenciar adequadamente as atividades turísticas e resolver quaisquer conflitos que possam surgir.
Simismo, se estipular que quando um imóvel está registrado em uma plataforma tecnológica para multas de alquiler a curto prazo, deve indicar claramente que está sujeito ao regime de propriedade horizontal, proporcionando transparência e clareza tanto para os proprietários como para os inquilinos. A regulamentação proposta também permite que a prefeitura qualificada de proprietários de uma propriedade residencial horizontal decida proibir o destino de bens imóveis em uma moradia turística. Esta disposição capacita as comunidades a tomarem decisões que reflitam seus interesses e preocupações, garantindo que as atividades turísticas não afetam a convivência e a qualidade de vida dos residentes permanentes.
«Esta reforma não busca apenas modernizar as normas de propriedade horizontal, mas também garantir uma administração profissional e uma gestão transparente. É um sucesso significativo na construção de comunidades mais coesivas e resilientes, que beneficiará todos os colombianos no largo espaço», concluiu Sandra Villanueva.
